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Elektrodossier beim Immobilienverkauf: Was Notar und Käufer erwarten

Beim Immobilienverkauf in Belgien ist ein vollständiges Elektrodossier Pflicht. Erfahren Sie, welche Dokumente der Notar verlangt und wie Sie sich optimal vorbereiten.

Veröffentlicht am 29. Juni 2026 9 min Min. Lesezeit

Das Elektrodossier — Pflichtdokument beim Immobilienverkauf

Wenn Sie in Belgien eine Immobilie verkaufen, benötigen Sie ein vollständiges Elektrodossier (elektrisch dossier). Ohne dieses Dossier kann der Notar den Verkaufsakt nicht beurkunden. In diesem Leitfaden erfahren Sie, welche Dokumente benötigt werden, wie Sie sich vorbereiten und was bei Nicht-Konformität passiert.

Welche Dokumente braucht der Notar?

Der Notar verlangt beim Immobilienverkauf ein vollständiges Elektrodossier, das aus drei gesetzlich vorgeschriebenen Bestandteilen besteht:

1. Prüfbericht (Keuringsverslag)

Der Prüfbericht wird von einem zugelassenen Kontrollorganismus erstellt (z.B. BTV, Vinçotte, AIB). Er dokumentiert:

Datum und Ergebnis der Inspektion
Festgestellte Mängel und Verstöße
Konformitätsstatus: konform oder nicht konform
Gültigkeitsdauer: 25 Jahre bei konformer Installation

Wichtig: Der Prüfbericht darf beim Verkauf maximal 25 Jahre alt sein. Bei nicht konformer Installation muss der neue Eigentümer die Mängel innerhalb von 18 Monaten beheben lassen.

2. Eindrahtschema (Eendraadschema / Schéma unifilaire)

Das Eindrahtschema zeigt die elektrische Struktur Ihrer Installation:

Alle Stromkreise mit Nummern
Sicherungsautomaten (MCB) und FI-Schutzschalter (RCD)
Kabelquerschnitte und -typen
Verbraucher pro Stromkreis

Das Schema muss den aktuellen Zustand der Installation widerspiegeln — nicht den ursprünglichen Bauplan.

3. Situationsplan (Situatieschema / Plan de situation)

Der Situationsplan zeigt die räumliche Anordnung aller elektrischen Komponenten:

Position von Steckdosen, Schaltern und Leuchten
Lage des Schaltschranks
Kabelverläufe (sofern bekannt)
Erdungsanlage

Hinweis zur Konformitätserklärung

Bei neueren Installationen (nach 1981) oder nach einer vollständigen Renovierung existiert oft eine Konformitätserklärung des ursprünglichen Installateurs. Diese ist jedoch kein gesetzlich vorgeschriebener Bestandteil des Elektrodossiers beim Immobilienverkauf. Gesetzlich verpflichtend sind ausschließlich der Prüfbericht (keuringsverslag) der zugelassenen Kontrollstelle, das Eindrahtschema und der Situationsplan. Die Konformitätserklärung ist ein ergänzendes Dokument, das bei Vorliegen mit übergeben werden kann.

Was passiert bei nicht konformer Installation?

Eine nicht konforme Installation bedeutet nicht, dass Sie die Immobilie nicht verkaufen können. Es gelten jedoch besondere Regeln:

Die 18-Monate-Regel

Wenn der Prüfbericht Mängel aufweist, hat der Käufer ab dem Datum der notariellen Urkunde 18 Monate Zeit, um:

Die festgestellten Mängel zu beheben
Eine erneute Inspektion durchführen zu lassen
Ein konformes Prüfprotokoll zu erhalten

Preisverhandlung bei Mängeln

In der Praxis führt eine nicht konforme Installation fast immer zu einem Preisabschlag:

Art der Mängel	Typischer Abschlag
Kleinere Mängel (fehlende Abdeckungen, Beschriftung)	€500 – €1.500
Mittlere Mängel (fehlende FI-Schalter, Erdung)	€1.500 – €3.000
Schwere Mängel (veraltete Installation, Sicherheitsrisiken)	€3.000 – €5.000+

Tipp: Es lohnt sich fast immer, die Mängel vor dem Verkauf zu beheben. Die tatsächlichen Kosten der Reparatur sind oft deutlich niedriger als der Preisabschlag bei der Verhandlung.

Timeline: Wann mit der Vorbereitung beginnen?

Planen Sie mindestens 6 bis 8 Wochen vor dem geplanten Verkaufsstart ein:

Zeitpunkt	Aktion
8 Wochen vorher	Bestehende Dokumente sichten — haben Sie Eindrahtschema und Situationsplan?
6–7 Wochen vorher	Fehlende Pläne erstellen (lassen) — mit PlanElec in wenigen Stunden möglich
5–6 Wochen vorher	Kontrollorganismus beauftragen (Wartezeiten: 2–4 Wochen)
3–4 Wochen vorher	Inspektion durchführen lassen
2–3 Wochen vorher	Bei Mängeln: reparieren und ggf. Nachkontrolle
Verkaufsstart	Vollständiges Dossier dem Makler/Notar übergeben

Wartezeiten beachten

Die Kontrollorganismen haben oft 2 bis 4 Wochen Wartezeit. In der Hochsaison (Frühjahr/Sommer) kann es länger dauern. Planen Sie deshalb frühzeitig.

Häufige Probleme bei älteren Immobilien

Bei Gebäuden, die vor 1981 errichtet wurden, gibt es oft zusätzliche Herausforderungen:

Keine vorhandenen Pläne: Das Eindrahtschema und der Situationsplan müssen komplett neu erstellt werden
Veraltete Installation: Alte Leitungen, fehlende Erdung, keine FI-Schutzschalter
Part 8 AREI: Für Altinstallationen gelten teilweise gelockerte Anforderungen — aber nur für unveränderte Teile

Achtung: Sobald Sie auch nur einen Teil der Installation verändert haben (z.B. neue Steckdosen im Badezimmer), gilt für den gesamten veränderten Teil das aktuelle AREI.

Was kostet das Elektrodossier?

Die Kosten setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen:

Leistung	Kosten
Eindrahtschema + Situationsplan (Elektriker)	€269 – €600
Eindrahtschema + Situationsplan (PlanElec)	ab €49
AREI-Keuring (Inspektion)	€125 – €170
Mängelbeseitigung (falls nötig)	€500 – €5.000+

PlanElec: Die schnelle und günstige Alternative

Statt einen Elektriker für €269–600 mit der Planerstellung zu beauftragen, können Sie Ihre Pläne mit PlanElec selbst erstellen:

AREI-konforme Symbole und automatische Validierung
Situationsplan direkt aus dem Grundriss
PDF-Export in Druckqualität — fertig für den Kontrolleur
Ab €49 einmalig — keine versteckten Kosten, kein Abo

Checkliste für Verkäufer

Bevor Sie zum Notar gehen, prüfen Sie:

Prüfbericht vorhanden und gültig (max. 25 Jahre alt)?
Eindrahtschema aktuell und vollständig?
Situationsplan vorhanden?
Alle Stromkreise korrekt beschriftet?
FI-Schutzschalter vorhanden und funktionsfähig?
Erdungsanlage geprüft?