Elektrodossier beim Immobilienverkauf 2026: Regeln und Unterlagen

Was beim Verkauf elektrisch gilt

Verkaufst du eine Wohnung oder ein Haus in Belgien, übergibst du dem Käufer die Akte der elektrischen Anlage mit Eindrahtschema, Positionsplan und Kontrollberichten (AREI Buch 1, Abschnitt 9.1.2). Stammt die Anlage ganz oder teilweise aus der Zeit vor dem 1. Oktober 1981 und wurde dieser alte Teil noch nie kontrolliert, lässt du vor dem Verkauf zusätzlich einen Kontrollbesuch durch eine zugelassene Kontrollstelle durchführen (Abschnitt 8.4.2). Datum und Übergabe des Berichts stehen in der Kaufurkunde. Ist der Bericht negativ, hat der Käufer 18 Monate ab der Kaufurkunde, um die Verstöße beheben und erneut kontrollieren zu lassen – bei einer Kontrollstelle seiner Wahl.

Zwei Fragen gehören also getrennt: Löst der Verkauf eine besondere Kontrollpflicht aus? Und welche Unterlagen gehören unabhängig davon in die Akte? Dieser Leitfaden beantwortet beide nach AREI/RGIE Buch 1, Version 06, anwendbar seit 1. April 2026. Er behandelt die elektrische Seite; regionale und notarielle Pflichten klärst du mit deinem Notar.

Redaktion und Prüfung: PlanElec-Team, 5. Oktober 2026.

Wann gilt die Verkaufskontrolle?

Abschnitt 8.4.2 gilt für den Verkauf einer Wohneinheit mit einer alten hauswirtschaftlichen Anlage, also einer Anlage, mit deren Errichtung vor dem 1. Oktober 1981 begonnen wurde, in zwei Fällen (8.4.2.1):

• Die Anlage wurde seit dem 1. Oktober 1981 nicht wesentlich geändert oder erweitert.
• Sie wurde zwar wesentlich geändert oder erweitert, aber der Teil aus der Zeit vor 1981 wurde keinem Kontrollbesuch unterzogen.

Nicht als Wohneinheit gelten unter anderem Klöster, Krankenhäuser, Gefängnisse, Altenheime, Internate, Hotels und Bildungseinrichtungen. Bei Miteigentum betrifft die Pflicht nur die privaten Teile; Garagen, Stellplätze oder Lager, die über den Zähler der Miteigentümergemeinschaft versorgt werden, fallen nicht darunter. Wohneinheiten, die enteignet werden, sind ebenfalls ausgenommen (8.4.2.1).

Fehlende Pläne stoppen die Kontrolle nicht

Liegen beim Verkaufskontrollbesuch weder Eindrahtschema noch Positionsplan vor, führt die Kontrollstelle die Kontrolle trotzdem durch. Ihr Vertreter erstellt eine kurze Beschreibung der Verteiler mit Adresse, Nennspannung, Querschnitt des Versorgungskabels, Abgängen, FI- und Schutzeinrichtungen sowie eine grobe Handskizze mit Steckdosen, Schaltern, Lichtpunkten und ortsfesten Geräten. Diese Unterlagen zeigen nur, was geprüft wurde; sie ersetzen die Pläne nicht. Das Fehlen der Pläne steht im Bericht als Verstoß (8.4.2.2 d).

Aktuelle Pläne sind deshalb deine beste Vorbereitung: Sie machen Stromkreise, Schutzorgane und Anschlusspunkte eindeutig und ersparen dem Käufer einen Verstoß, der allein auf fehlende Unterlagen zurückgeht.

Was gehört in die Anlagenakte?

Der Eigentümer einer Hausinstallation besitzt die Akte in zweifacher Ausfertigung und übergibt sie beim Verkauf dem neuen Eigentümer; einem Mieter stellt er eine Kopie zur Verfügung (Abschnitt 9.1.2). Die Akte umfasst:

Für eine häusliche PV-Anlage nach Kapitel 7.112 kommen Betriebsanleitung (Funktion und Wartung), Sicherheitshinweise sowie technische Referenzen der Betriebsmittel wie Marke, Modell und Leistung hinzu.

Den Kontrollbericht stellt allein die zugelassene Kontrollstelle aus. Rechnungen, Datenblätter und Ausführungsunterlagen deines Elektrikers ergänzen die Akte, eine Erklärung des Installateurs tritt aber nicht an die Stelle des Berichts.

Was zeigen Eindrahtschema und Positionsplan?

Das Eindrahtschema bildet die elektrische Struktur ab: Verteiler, Schutzgeräte, Stromkreise, Leiterdaten und Kennzeichnungen (3.1.2.2). Der Positionsplan zeigt, wo die Betriebsmittel im Gebäude liegen (3.1.2.3). Beide zeigen den heutigen Zustand; alte Baupläne oder ein Schema von vor einem Umbau reichen nicht, wenn die Anlage inzwischen anders ausgeführt ist. Für alte Anlagen vor 1981 erlaubt Teil 8 vereinfachte Pläne mit einem festgelegten Mindestinhalt (8.2.1 Nr. 7).

Vor der Kontrolle lohnt ein strukturierter Abgleich:

1. jeden Verteiler und Abgang eindeutig bezeichnen;
2. Nennwerte und Typen von Differenzialschaltern und Überstromschutz erfassen;
3. Leiterart und Querschnitt prüfen lassen statt schätzen;
4. Steckdosen, Lichtpunkte, Schalter und fest angeschlossene Geräte lokalisieren;
5. Erdung, Trennklemme und Potentialausgleich aufnehmen;
6. Pläne mit Beschriftung und realer Anlage vergleichen.

Nicht sichtbare Leitungswege trägst du nicht als gesicherte Tatsache ein. Unsicherheiten klärt deine Fachkraft vor der Kontrolle.

Was passiert bei einem negativen Verkaufsbericht?

Ein negativer Bericht verhindert den Verkauf nicht. Der Verkäufer vermerkt in der Kaufurkunde, dass der Käufer der Kontrollstelle, die den Bericht erstellt hat, schriftlich seine Identität und das Datum der Kaufurkunde mitteilen muss. Danach lässt der Käufer innerhalb von 18 Monaten ab dem Tag der Kaufurkunde einen erneuten Kontrollbesuch durchführen. Die zugelassene Kontrollstelle dafür wählt er frei; eine andere Stelle informiert die erste (8.4.2.2 a). Werden auch beim erneuten Besuch Verstöße festgestellt, gelten die Vorschriften für nicht konforme Altanlagen (8.4.2.3, 9.1.4).

Die 18 Monate gelten nur für diesen Verkaufsfall. Nach einem negativen periodischen Kontrollbesuch kommt dieselbe Kontrollstelle innerhalb eines Jahres wieder (6.5.7.2 b.7), und bei einer neuen Anlage bleibt der betroffene Teil außer Betrieb, bis er erneut geprüft ist (9.1.3.1). Lies deshalb im Bericht, welche Kontrollart und welche Frist gemeint sind.

Eine Frist ist keine Erlaubnis, eine erkennbar gefährliche Situation weiterzubetreiben: Unmittelbare Gefahren lässt du sofort beheben oder den betroffenen Teil außer Betrieb nehmen.

Wie lange ist ein Kontrollbericht gültig?

Für Hausinstallationen ist nach der Konformitätsprüfung spätestens alle 25 Jahre ein Kontrollbesuch vorgesehen (6.5.2); das genaue Datum steht im Bericht. Daraus folgt aber kein pauschales „25 Jahre gültig für jeden Verkauf“. Wesentliche Änderungen, eine Verstärkung des Anschlusses oder ein früherer negativer Bericht schaffen eigene Kontrollanlässe, und der Bericht muss zur heutigen Anlage passen.

Prüfe deshalb Berichtstyp, Datum, Ergebnis, Adresse, Anlagenumfang und spätere Änderungen. Ein altes positives Dokument reicht nicht, wenn es eine andere Ausführung beschreibt.

Kosten und Termine realistisch planen

Das AREI legt keine Preise für Planerstellung, Kontrolle oder Mängelbehebung fest und keine Wartezeiten. Aufwand und Termin hängen von Anlage, Anbieter, Region und den festgestellten Arbeiten ab. Hol dir konkrete Angebote ein und stimme den Zeitplan mit Notar, Kontrollstelle und Elektrofachkraft ab. Die beste Vorbereitung beginnt mit drei Fragen: Was liegt in der Akte? Wann soll beurkundet werden? Welcher Kontrollanlass liegt vor?

Rollen von Verkäufer, Käufer, Notar und Kontrollstelle

Halte diese Rollen auch in der Kommunikation auseinander. Ist unklar, wer eine Unterlage erstellt hat oder welchen Anlagenumfang sie abdeckt, klärst du das vor der Übergabe.

Änderungen zwischen Kontrolle und Kaufurkunde

Die Kontrolle ist eine Momentaufnahme. Kommen danach Stromkreise hinzu, wird der Anschluss verstärkt, eine Wallbox oder PV-Anlage installiert oder werden Schutzgeräte getauscht, bildet der Bericht den Zustand bei der Übergabe nicht mehr vollständig ab. Ein aktualisiertes Schema allein beweist nicht, dass die Änderung kontrolliert wurde. Dokumentiere Datum, Umfang und Verantwortlichen der Arbeiten und kläre mit der Kontrollstelle, ob eine neue Kontrolle nötig ist.

Bei einer PV-Anlage gehören die Zusatzangaben aus 9.1.2 in die Akte, nicht nur ein Symbol im Eindrahtschema. Stimmt die installierte Wechselrichterbezeichnung nicht mit den Plänen überein oder fehlen Herstellerunterlagen, schließt du die Lücke mit Belegen, nicht mit einer Vermutung.

Bericht richtig lesen

Lies nicht nur die Schlussformel. Prüfe Identifikation der Anlage, Anschlussdaten, geprüften Umfang, Messwerte, Verstöße, Bemerkungen, anwendbare Abweichungen und den Termin der erneuten Kontrolle. Eine Bemerkung ist kein Verstoß; umgekehrt wird ein negativer Schluss nicht positiv, weil einzelne Messwerte unauffällig sind. Bei Widersprüchen zwischen Bericht und Anlage ist die Kontrollstelle dein Ansprechpartner.

Bestand, Teilrenovierung und vollständige Renovierung unterscheiden

Teil 8 enthält Abweichungen für bestimmte alte Anlagenteile – keinen Bestandsschutz für das ganze Gebäude. Wird nur ein Raum oder Verteiler geändert, grenzt du die Änderung nachvollziehbar ab: Für den geänderten Teil gelten die heutigen Vorschriften, unveränderte Teile behalten ihre Bestandsregeln. Die Ausnahme von der Verkaufskontrolle bei vollständiger Erneuerung greift nur, wenn Verkäufer und Käufer das in der Urkunde festhalten; für die neue Anlage folgt dann die Konformitätsprüfung nach Kapitel 6.4.

Bewahre alte und neue Planstände mit Datum auf, statt den früheren Zustand zu überschreiben, und kennzeichne, welcher Bericht zu welcher Version gehört. So sieht der Käufer, welche Teile geprüft wurden und welche Arbeiten danach folgten. Fotos und Rechnungen ergänzen den Verlauf; Pläne und Bericht ersetzen sie nicht.

Übergabe-Checkliste

• Kontrollanlass und mögliche Ausnahme mit Notar und Kontrollstelle geklärt
• Vorhandene Berichte vollständig und der Adresse zugeordnet
• Eindrahtschema und Positionsplan entsprechen dem Ist-Zustand
• Änderungen, PV-Anlage und technische Unterlagen ergänzt
• Verteiler und Stromkreise lesbar beschriftet
• Verstöße, Fristen und Verantwortlichkeiten aus dem Bericht verstanden
• Anlagenakte an den Käufer übergeben, zweite Ausfertigung bzw. Kopie aufbewahrt

Aktenprüfung vor Auftrag und Übergabe

Lege vor der Kontrolle alle Dokumente nebeneinander und ordne sie nach Adresse, Zähler beziehungsweise EAN, Verteiler und Datum. Prüfe, ob der jüngste Plan wirklich die verkaufte Wohneinheit beschreibt. Ein Bericht für Gemeinschaftsteile, eine alte Hausnummer oder ein Plan von vor dem Umbau gilt nicht stillschweigend als aktueller Nachweis. Notiere Widersprüche und kläre mit Notar und Kontrollstelle, welche Unterlagen für den Verkauf relevant sind.

Nach der Kontrolle überträgst du jede Feststellung mit Ort, Planreferenz, verantwortlicher Partei und Frist in eine Aufgabenliste. Korrekturen führt eine Fachkraft aus und dokumentiert sie; erst aktualisierte Pläne und gegebenenfalls die erneute Kontrolle schließen den Vorgang ab.

Die FÖD-FAQ für Notare und Immobiliensektor erläutert Verkaufskontrolle, Akteninhalt und Rollen, die FÖD-Übersicht der Kontrollarten grenzt den Anlass ein.

Was PlanElec beiträgt

Mit PlanElec nimmst du die Installation im Editor auf, gibst Eindrahtschema und Positionsplan als PDF aus und führst die AREI/RGIE-Selbstprüfung durch. Das Installationsdossier fasst die Dokumente mit Deckblatt, Verzeichnis und durchgehender Seitennummerierung zusammen – eine saubere Grundlage für die Anlagenakte. Die Rollen sind klar: PlanElec liefert konsistente Pläne und zeigt Befunde in den unterstützten Regeln; Messungen und den offiziellen Bericht liefert die zugelassene Kontrollstelle.

Weiterführende Artikel

• Stromabnahme in Belgien vorbereiten
• Was prüft der Kontrolleur?
• Eindrahtschema Schritt für Schritt erstellen

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Regelgrundlage: AREI/RGIE Buch 1 V06, insbesondere Teil 8 Abschnitt 8.4.2 sowie Kapitel 9.1. Maßgeblich sind die amtliche Fassung, der konkrete Kontrollbericht und die Einordnung durch Notar und zugelassene Kontrollstelle.