Elektrisch dossier bij woningverkoop 2026: regels en documenten

Wat bij verkoop elektrisch geldt

Verkoop je een appartement of huis in België, dan geef je de koper het dossier van de elektrische installatie met eendraadschema, situatieplan en keuringsverslagen (AREI Boek 1, afdeling 9.1.2). Dateert de installatie geheel of gedeeltelijk van vóór 1 oktober 1981 en werd dat oude deel nooit gekeurd, dan laat je vóór de verkoop bovendien een controlebezoek door een erkend organisme uitvoeren (afdeling 8.4.2). Datum en overhandiging van het verslag staan in de verkoopakte. Is het verslag negatief, dan heeft de koper 18 maanden vanaf de verkoopakte om de inbreuken te laten verhelpen en opnieuw te laten controleren – bij een organisme naar keuze.

Twee vragen horen dus apart: brengt de verkoop een bijzondere keuringsplicht mee? En welke documenten horen los daarvan in het dossier? Deze gids beantwoordt beide volgens AREI Boek 1, versie 06, van toepassing sinds 1 april 2026. Hij behandelt de elektrische kant; gewestelijke en notariële verplichtingen bespreek je met je notaris.

Redactie en controle: PlanElec-team, 5 oktober 2026.

Wanneer geldt de verkoopkeuring?

Afdeling 8.4.2 geldt voor de verkoop van een wooneenheid met een oude huishoudelijke installatie, dus een installatie waarvan de aanleg vóór 1 oktober 1981 begon, in twee gevallen (8.4.2.1):

• De installatie werd sinds 1 oktober 1981 niet belangrijk gewijzigd of uitgebreid.
• Ze werd wel belangrijk gewijzigd of uitgebreid, maar het deel van vóór 1981 onderging geen controlebezoek.

Niet als wooneenheid gelden onder meer kloosters, ziekenhuizen, gevangenissen, rusthuizen, internaten, hotels en onderwijsinstellingen. Bij mede-eigendom geldt de plicht alleen voor de privatieve delen; garages, parkeerplaatsen of bergingen die via de meter van de mede-eigendom gevoed worden, vallen erbuiten. Ook onteigende wooneenheden zijn uitgezonderd (8.4.2.1).

Ontbrekende plannen stoppen de keuring niet

Liggen er bij het controlebezoek bij verkoop geen eendraadschema en situatieplan, dan voert het organisme de keuring toch uit. De keurder maakt een korte beschrijving van de borden met adres, nominale spanning, doorsnede van de voedingskabel, vertrekken, differentiëlen en beveiligingen, en een ruwe handschets met contactdozen, schakelaars, lichtpunten en vaste toestellen. Die documenten tonen alleen wat gecontroleerd werd; ze vervangen de plannen niet. Het ontbreken van de plannen staat als inbreuk in het verslag (8.4.2.2 d).

Actuele plannen zijn dus je beste voorbereiding: ze maken kringen, beveiligingen en aansluitpunten eenduidig en besparen de koper een inbreuk die alleen op ontbrekende documenten berust.

Wat hoort in het dossier van de installatie?

De eigenaar van een woninginstallatie bezit het dossier in twee exemplaren en geeft het bij verkoop aan de nieuwe eigenaar; een huurder krijgt een kopie (afdeling 9.1.2). Het dossier bevat:

Voor een huishoudelijke PV-installatie volgens hoofdstuk 7.112 komen daar de gebruiksaanwijzing (werking en onderhoud), veiligheidsinstructies en de technische referenties van het materieel bij, zoals merk, model en vermogen.

Het keuringsverslag stelt alleen het erkend organisme op. Facturen, technische fiches en uitvoeringsdocumenten van je elektricien vullen het dossier aan, maar een verklaring van de installateur komt niet in de plaats van het verslag.

Wat tonen eendraadschema en situatieplan?

Het eendraadschema geeft de elektrische structuur weer: borden, beveiligingen, kringen, geleidergegevens en aanduidingen (3.1.2.2). Het situatieplan toont waar het materieel in het gebouw zit (3.1.2.3). Beide tonen de huidige toestand; oude bouwplannen of een schema van vóór een verbouwing volstaan niet als de installatie intussen anders is uitgevoerd. Voor oude installaties van vóór 1981 laat deel 8 vereenvoudigde plannen met een vastgelegde minimale inhoud toe (8.2.1 nr. 7).

Vóór de keuring loont een gestructureerde vergelijking:

1. elk bord en elk vertrek eenduidig benoemen;
2. nominale waarden en types van differentiëlen en overstroombeveiliging noteren;
3. geleidertype en doorsnede laten nagaan in plaats van schatten;
4. contactdozen, lichtpunten, schakelaars en vast aangesloten toestellen lokaliseren;
5. aarding, aardingsonderbreker en equipotentiale verbindingen opnemen;
6. plannen vergelijken met labels en werkelijke installatie.

Onzichtbare leidingtracés zet je niet als vaststaand feit op het plan. Onzekerheden laat je vóór de keuring door een vakman verduidelijken.

Wat gebeurt er bij een negatief verkoopverslag?

Een negatief verslag verhindert de verkoop niet. De verkoper vermeldt in de verkoopakte dat de koper zijn identiteit en de datum van de akte schriftelijk moet meedelen aan het organisme dat het verslag opstelde. Daarna laat de koper binnen 18 maanden vanaf de dag van de verkoopakte een nieuw controlebezoek uitvoeren. Het erkend organisme daarvoor kiest hij vrij; een ander organisme verwittigt het eerste (8.4.2.2 a). Worden ook bij het nieuwe bezoek inbreuken vastgesteld, dan gelden de voorschriften voor niet-conforme oude installaties (8.4.2.3, 9.1.4).

De 18 maanden gelden alleen voor dit verkoopgeval. Na een negatief periodiek controlebezoek komt hetzelfde organisme binnen een jaar terug (6.5.7.2 b.7), en bij een nieuwe installatie blijft het betrokken deel buiten gebruik tot het opnieuw gecontroleerd is (9.1.3.1). Lees dus in het verslag welk controletype en welke termijn bedoeld zijn.

Een termijn is geen toestemming om een zichtbaar gevaarlijke situatie te laten bestaan: onmiddellijke gevaren laat je meteen verhelpen of je stelt het betrokken deel buiten gebruik.

Hoe lang is een keuringsverslag geldig?

Voor woninginstallaties is na de gelijkvormigheidscontrole ten minste om de 25 jaar een controlebezoek voorzien (6.5.2); de precieze datum staat in het verslag. Daaruit volgt geen algemeen „25 jaar geldig voor elke verkoop”. Belangrijke wijzigingen, een verzwaring van de aansluiting of een eerder negatief verslag creëren eigen keuringsaanleidingen, en het verslag moet bij de huidige installatie passen.

Kijk daarom naar type verslag, datum, resultaat, adres, omvang van de installatie en latere wijzigingen. Een oud positief document volstaat niet als het een andere uitvoering beschrijft.

Kosten en planning realistisch inschatten

Het AREI legt geen prijzen vast voor plannen, keuring of herstel en ook geen wachttijden. Inspanning en planning hangen af van installatie, aanbieder, regio en vastgestelde werken. Vraag concrete offertes en stem de timing af met notaris, organisme en elektricien. De beste voorbereiding begint met drie vragen: wat zit er in het dossier? Wanneer wordt de akte verleden? Welke keuringsaanleiding is er?

Rollen van verkoper, koper, notaris en organisme

Hou die rollen ook in de communicatie gescheiden. Is onduidelijk wie een document opstelde of welke omvang het dekt, verduidelijk dat dan vóór de overdracht.

Wijzigingen tussen keuring en verkoopakte

De keuring is een momentopname. Komen er nadien kringen bij, wordt de aansluiting verzwaard, een laadpaal of PV-installatie geplaatst of worden beveiligingen vervangen, dan geeft het verslag de toestand bij de overdracht niet meer volledig weer. Een bijgewerkt schema alleen bewijst niet dat de wijziging gekeurd is. Documenteer datum, omvang en verantwoordelijke van de werken en vraag het organisme of een nieuwe keuring nodig is.

Bij een PV-installatie horen de bijkomende gegevens uit 9.1.2 in het dossier, niet alleen een symbool op het eendraadschema. Komt de geplaatste omvormer niet overeen met de plannen of ontbreken fabrikantdocumenten, dan dicht je die leemte met bewijzen, niet met een vermoeden.

Het verslag correct lezen

Lees niet alleen de conclusie. Controleer identificatie van de installatie, aansluitgegevens, gecontroleerde omvang, meetwaarden, inbreuken, opmerkingen, toepasselijke afwijkingen en de datum van de nieuwe keuring. Een opmerking is geen inbreuk; omgekeerd wordt een negatieve conclusie niet positief omdat enkele meetwaarden in orde zijn. Bij tegenstrijdigheden tussen verslag en installatie is het organisme je aanspreekpunt.

Bestaande toestand, gedeeltelijke en volledige renovatie onderscheiden

Deel 8 bevat afwijkingen voor bepaalde oude installatiedelen – geen verworven rechten voor het hele gebouw. Wordt slechts één ruimte of bord gewijzigd, dan baken je de wijziging duidelijk af: voor het gewijzigde deel gelden de huidige voorschriften, ongewijzigde delen behouden hun regels voor bestaande installaties. De uitzondering op de verkoopkeuring bij volledige vernieuwing geldt alleen als verkoper en koper dat in de akte vastleggen; voor de nieuwe installatie volgt dan de gelijkvormigheidscontrole van hoofdstuk 6.4.

Bewaar oude en nieuwe planversies met datum in plaats van de vroegere toestand te overschrijven, en duid aan welk verslag bij welke versie hoort. Zo ziet de koper welke delen gekeurd zijn en welke werken daarna volgden. Foto's en facturen vullen het verloop aan; plannen en verslag vervangen ze niet.

Checklist voor de overdracht

• Keuringsaanleiding en mogelijke uitzondering met notaris en organisme verduidelijkt
• Bestaande verslagen volledig en aan het adres gekoppeld
• Eendraadschema en situatieplan komen overeen met de werkelijke toestand
• Wijzigingen, PV-installatie en technische documenten aangevuld
• Borden en kringen leesbaar aangeduid
• Inbreuken, termijnen en verantwoordelijkheden uit het verslag begrepen
• Dossier aan de koper overhandigd, tweede exemplaar of kopie bewaard

Dossiercontrole vóór opdracht en overdracht

Leg vóór de keuring alle documenten naast elkaar en orden ze volgens adres, meter of EAN, bord en datum. Ga na of het jongste plan echt de verkochte wooneenheid beschrijft. Een verslag voor gemeenschappelijke delen, een oud huisnummer of een plan van vóór de verbouwing geldt niet stilzwijgend als actueel bewijs. Noteer tegenstrijdigheden en verduidelijk met notaris en organisme welke documenten voor de verkoop relevant zijn.

Na de keuring zet je elke vaststelling met plaats, planreferentie, verantwoordelijke partij en termijn in een takenlijst. Correcties voert een vakman uit en documenteert hij; pas bijgewerkte plannen en zo nodig de nieuwe keuring sluiten het geheel af.

De FOD-FAQ voor notarissen en vastgoedsector licht verkoopkeuring, dossierinhoud en rollen toe; het FOD-overzicht van de controletypes bakent de aanleiding af.

Wat PlanElec bijdraagt

Met PlanElec neem je de installatie op in de editor, exporteer je eendraadschema en situatieplan als PDF en voer je de AREI/RGIE-zelfcontrole uit. Het installatiedossier bundelt de documenten met voorblad, inhoudsopgave en doorlopende paginanummering – een nette basis voor het dossier van de installatie. De rollen zijn duidelijk: PlanElec levert consistente plannen en toont bevindingen in de ondersteunde regels; metingen en het officiële verslag levert het erkend organisme.

Verder lezen

• Elektrische keuring in België voorbereiden
• Wat controleert de keurder?
• Stap voor stap een eendraadschema maken

Open PlanElec voor eendraadschema, situatieplan en zelfcontrole →

Regelgrond: AREI Boek 1 V06, in het bijzonder deel 8 afdeling 8.4.2 en hoofdstuk 9.1. Bepalend zijn de officiële versie, het concrete keuringsverslag en de beoordeling door notaris en erkend organisme.